生前と相続後で手取りが最大491万円変わる理由
総務省の調査によると、全国の空き家は約849万戸。そのうち「その他の住宅」（相続後に使われなくなった家など）は349万戸にのぼります。
「まだ親は元気だから」「いつかは考えないと...」と思いながら、先延ばしにしている方も多いのではないでしょうか。
親が認知症になると売却の意思決定ができなくなります。成年後見人を立てても、家庭裁判所の許可が必要で手続きが複雑化します。親が元気なうちに、家族で話し合っておくことが重要です。
実家を売却するタイミングによって、税金や手続きが大きく異なります。以下の表で比較してみましょう。
| 項目 | 生前に売却 | 相続後に売却 |
|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 | 使える | 条件付き |
| 親の意向確認 | できる | できない |
| 相続登記 | 不要 | 必要（義務化） |
| 遺産分割協議 | 不要 | 必要 |
| 売却までの維持費 | 親が負担 | 相続人が負担 |
売却価格2,000万円、取得費不明の場合:
居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。これにより、多くのケースで譲渡所得税がゼロになります。
相続後の特例は条件が厳しく、特に「耐震リフォームまたは解体」が必要です。解体費用は150〜300万円程度かかるため、トータルで見ると生前売却の方が有利なケースが多いです。
2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。
例えば評価額1,000万円の物件なら、登録免許税4万円＋司法書士報酬等で、合計10〜15万円程度が目安です。
実家じまいには、いくつかの重要な期限があります。
| 手続き | 期限 | 起算日 |
|---|---|---|
| 相続放棄 | 3ヶ月以内 | 相続開始を知った日から |
| 準確定申告 | 4ヶ月以内 | 相続開始日から |
| 相続税申告 | 10ヶ月以内 | 相続開始日から |
| 相続登記 | 3年以内 | 相続を知った日から |
| 3,000万円特例 | 3年後の12/31まで | 相続開始日から |
期限を過ぎると、税金の特例が使えなくなったり、過料が発生したりします。相続が発生したら、まず期限を確認し、スケジュールを立てることが重要です。詳しくは期限カレンダーをご覧ください。
次は、4つの選択肢（売却・賃貸・維持・リフォーム）についてそれぞれ詳しく解説します。まずは売却するから読み進めてみてください。
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